天津市蓟州区人民政府关于印发

蓟州区宅基地管理暂行办法的通知

各镇乡人民政府和街道办事处，各委、办、局，各直属单位：

现将《蓟州区宅基地管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。

天津市蓟州区人民政府

2017年3月8日

（此件主动公开）

蓟州区宅基地管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为推进蓟州区农村宅基地制度改革试点工作，规范宅基地审批管理，建立宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，保障农民合法权益，根据国土资源部《关于天津市蓟州区农村宅基地制度改革试点实施方案的批复》（国土资函〔2015〕399号）和《蓟州区农村宅基地制度改革试点工作实施细则（试行）》等规定，结合实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于蓟州区农村宅基地制度改革试点实施确定的781个村。

第三条 宅基地制度改革试点应当坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的原则。

第四条 完善宅基地的权益保障与取得方式，逐步减少审批传统的“一户一宅”宅基地，利用农民住宅小区、多户联建等形式保障农民户有所居，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，实施依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的农村宅基地管理制度。

第五条 本办法所称宅基地是指农村村民依法依规取得的用于建造住宅及其本家庭生活附属设施的集体建设用地。

第二章 审批管理

第六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

本村人均耕地面积不足667平方米的，每户宅基地面积不得超过167平方米；本村人均耕地面积在667平方米以上的，每户宅基地面积不得超过200平方米。

实行集中统建农民住宅小区的，每户住宅建筑面积为60—140平方米。

第七条 符合下列条件之一的村民，可以申请宅基地：

（一）无住房的本村村民；

（二）已取得结婚证的本村村民需要分户建房，且原宅基地面积在分户后低于一户宅基地标准的；

（三）因自然灾害或者实施城乡规划、土地整理需要搬迁的；

（四）因公共利益需要，宅基地被依法征收的；

（五）新迁入落户成为本村村民，且原籍没有宅基地的；

（六）现役军人的配偶及子女已落户本村，且无住房的；

（七）离婚后户口迁回的村民，再次结婚并取得结婚证且夫妻双方无住房的；

（八）其他情形。

第八条 有下列情形之一的，不予批准宅基地申请：

（一）村民出卖、出租或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作它用的；

（二）宅基地面积超标，超标面积已超过一宗宅基地面积控制标准且尚未退出超出面积，再次申请使用宅基地的；超标面积未超过一宗宅基地面积控制标准且未按相关规定缴纳费用，再次申请使用宅基地的；

（三）村民已选择农民住宅小区安置或者享受商品房补贴优惠政策的；

（四）退出宅基地后进入养老机构享受养老服务的；

（五）其他情形。

第九条 村民申请宅基地，应当通过村民会议或者村民代表会议公议通过，并将申请人的家庭情况、原有宅基地和房屋情况、申请建房面积和位置等情况在本村进行公示，公示7天无异议的，报镇乡人民政府审核或者审批。

经公示有异议的，由村民会议或者村民代表会议对异议情况进行审查。异议成立的，不予批准宅基地申请。异议不成立的，报镇乡人民政府审核或者审批。

第十条 村民申请宅基地，应当提供以下资料：

（一）宅基地用地申请书；

（二）申请人资格证明，包括身份证、户口本原件及复印件；

（三）村民会议或者村民代表会议表决情况、公示情况；

（四）村民委员会同意的书面材料；

（五）其他相关证明材料。

第十一条 村民建房申请使用存量建设用地的，报镇乡人民政府审批，核发建设用地批准书。

村民建房申请使用新增建设用地的，经镇乡人民政府审核后报区人民政府审批，核发建设用地批准书。新增建设用地计划指标在国家下达的市级指标规模内一次性核销。

第十二条 区或者镇乡人民政府收到宅基地申请后，应当对申请人是否符合条件、拟用地是否符合土地利用总体规划和城乡规划、是否符合用地标准等内容进行审查。经审查符合条件的，在10个工作日内予以批准；不符合条件的，不予批准并书面告知理由。

宅基地审批结果应当予以公开。

第十三条 村民在宅基地上建造房屋的，应当依法办理规划、建设等审批手续。对未经批准或者未按批准的内容进行建设的，镇乡人民政府应当及时制止，依法查处违法违规行为。

第三章 确权登记

第十四条 宅基地及其地上房屋确权登记发证工作按照《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）、《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）和《天津市人民政府关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定的通知》（津政发〔2014〕27号）等规定办理。

第十五条 宅基地使用权及房屋所有权应当依法确认给本村村民。属于下列情形的可以确定给非本村村民：

（一）非本村村民或城镇居民因继承房屋占用农村宅基地的；

（二）非本村的农民因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建异地建房的；

（三）非农业户口居民（含华侨）1999年1月1日之前原在农村合法取得宅基地及房屋的。

第十六条 本着“尊重历史、尊重事实、依法合规”的原则，宅基地面积按照不同年代、不同情况分别进行处理：

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；

（二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施后，应按照批准文件的面积进行确权登记，没有批准文件的，按照第六条规定的宅基地面积标准进行确权登记。

（三）实际占用面积超出第（二）项规定面积的，应按照“房地一体、以房确地、尽量保持主房完整”的原则，由权利人按规定的面积标准指认确权登记范围，准予登记的，在证书附记栏内注记实测面积和准予登记面积，并在宗地图上用虚线标注房地超占部分。

第十七条 违法宅基地必须依法依规处理。没有权属来源证明或权属来源证明不齐全的宅基地及其地上房屋，在2009年12月31日第二次全国土地调查结束之前已建成使用、并在第二次全国土地调查确定的村庄建设用地范围内的，应当查明土地、房屋历史使用情况和现状；符合土地利用总体规划等相关规划的，由村民委员会出具证明，对土地及房屋的权利人、面积、范围、取得时间等进行确认，并公告30天。公告无异议的，经镇乡人民政府审核后，由登记机构办理登记手续。

经公告有异议的，按照《天津市不动产登记规范》办理。

第十八条 宅基地确权登记发证要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。

已拥有一处宅基地的本村村民，因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记发证；除继承外“一户多宅”的，原则上申请人只能选择其中的一处宅基地进行登记发证，其余的只调查不登记，按照本办法第二十四条的规定处理后，按规定为新的受让人办理登记。

第十九条 两户或者两户以上村民共同使用一处宅基地的，应当通过协商对各户使用范围、界线达成一致后分别办理确权登记；经协商达不成一致或者双方确定的界线导致地上建筑物被分割的，按共用宗地办理确权登记，房屋所有权记载为共有。

第四章 有偿使用

第二十条 实行宅基地有偿使用制度。

非本村村民占有使用宅基地的，除第十五条情形以外，按实际占用面积缴纳有偿使用费，有偿使用费按照每年每平方米5—15元的标准确定。

有偿使用费具体收取范围、标准和缴纳方式，由村民委员会通过民主决策的方式实施。

第二十一条 超标准占用的宅基地，超出部分不足一宗宅基地面积标准的，符合分户条件的村民新申请使用宅基地时，原宅基地超出部分参照本办法关于宅基地自愿有偿退出的回购价格一次性缴纳费用后，再批准新的宅基地。

第二十二条 实行宅基地有偿使用的，村民委员会应当与宅基地使用者签订书面合同，约定有偿使用费的标准、缴纳方式和违约责任等内容。

第二十三条 生活确有困难的贫困户、身边无子女人员、烈军属，本人提出申请，经村民会议或者村民代表会议公议通过后，可以减免有偿使用费。减免情况应当报镇乡人民政府备案。

第五章 流转与退出

第二十四条 宅基地的流转，应当在村民委员会主导下，以转让、出租等方式流转给本村内符合宅基地申请和批准条件的村民。流转价格由双方协商确定。

村民委员会应当将转让人、受让人、宅基地基本情况、流转价格等信息进行公开，接受监督。

第二十五条 宅基地使用权人可以向村民委员会申请自愿退出宅基地，由本村回购。

（一）宅基地使用权人根据自身情况自主选择货币补偿或者实物安置。选择货币补偿的，回购价格由村民委员会与宅基地使用权人协商确定；选择实物安置的，可以按优惠政策购买农民住宅小区房屋，或者进入镇乡人民政府建设的养老机构；

（二）村民委员会根据宅基地使用权人的申请，通过召开村民会议或者村民代表会议公议的方式，按照公开、透明的原则确定宅基地回购价格和补偿方式，并在本村进行公示，公示期不少于7天；

（三）经公示无异议的，由村民委员会与自愿有偿退出的宅基地使用权人签订《宅基地自愿有偿退出协议书》。

经公示有异议的，由村民委员会对异议情况进行审查。异议成立的，中止办理退出手续。异议不成立的，由村民委员会与自愿有偿退出的宅基地使用权人签订《宅基地自愿有偿退出协议书》。

第二十六条 宅基地使用权人应当将自愿有偿退出宅基地上的房屋及附着物自行处理，并按规定办理不动产权属转移登记或者注销登记手续。

第二十七条 坚持多元化养老的原则，统筹发展住宅小区养老、社区日间照料、专业养老机构等多种形式，满足农村养老服务需求。

镇乡人民政府或者社会力量，应当按照城乡规划和设计标准建设养老机构，提高公共服务水平。区人民政府按照有关规定对养老机构给予资金补贴和政策支持。

本区域范围内60周岁以上自愿有偿退出宅基地的老人，可持有关证明材料申请入住养老机构。区人民政府按照养老扶持政策给予养老护理补贴。

第六章 退出后的土地整治

第二十八条 土地整治是指采取工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产生活条件和生态环境的活动。

第二十九条 自愿有偿退出后的宅基地，应当依据土地利用总体规划和城乡规划用于土地复垦以及农村基础设施、公共设施、公益事业建设和产业发展。

自愿有偿退出后的宅基地，实施土地整治的，由村民委员会向所在镇乡人民政府提出申请，镇乡人民政府报区国土资源分局批准。

第三十条 自愿有偿退出后的宅基地完成土地整治后，由区国土资源分局会同有关部门组织验收，经验收合格的在年度土地变更调查中进行地类变更。

第三十一条 通过土地整治并经验收合格形成的建设用地指标，用于增加等量城乡建设用地规模，在区域范围内安排使用。

第三十二条 镇乡人民政府应当加强土地整治后的监督管理，村民委员会负责整治后土地的具体管理工作，确保土地合理利用，杜绝违法用地。

第七章 “户有所居”保障方式

第三十三条 农民住房保障有以下三种方式：农民住宅小区、多户联建、一户一宅。

区人民政府根据土地利用总体规划和城乡规划，确定具体村庄的住房保障方式。

第三十四条 农民住宅小区结合新型城镇化，在国有建设用地上统筹建设，用于安置区域或本镇乡范围内符合宅基地申请条件和自愿退出原有宅基地的村民。

农民住宅小区在规划时，可确定适当规模的出让土地，以土地出让金政府收益平衡部分建设资金。

第三十五条 按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施建设；也可以由镇乡人民政府确定的农民住宅小区管理实施机构直接组织建设。

第三十六条  以村集体经济组织或其成立的实体公司为主体，在本村村域范围内多户联建住宅小区，用于安置本村符合宅基地申请条件和自愿退出原有宅基地的村民。

第三十七条 对不具备条件以农民住宅小区、多户联建安置的村庄，在符合相关规划、节约集约用地的前提下，可继续按照第六条确定的用地标准审批宅基地。

第三十八条 农民住宅小区建设坚持规划先行、因地制宜、安全舒适、节约集约用地的原则。建设农民住宅小区应当依据土地利用总体规划和城乡规划，在区域范围内合理确定规模和布局，充分利用空闲地，严格控制占用耕地。

第三十九条 区、镇乡人民政府应当科学合理配置建设农民住宅小区给水、排水、电力、电信、能源、垃圾等基础设施和教育、医疗卫生、文化体育、社区服务等公共服务设施。

第四十条 农民住宅小区的物业管理、专项维修资金交存等，参照《天津市示范小城镇安置房管理办法》有关规定执行。专项维修资金由开发建设单位、镇乡人民政府或村民委员会交存。不配备电梯的住宅，按80元/建筑平方米交存；配备电梯的住宅，按100元/建筑平方米交存。应急解危专项资金可按一定比例纳入平衡地块土地整理成本予以筹措。

第四十一条 申请农民住宅小区安置的，按照以下程序办理：

（一）申请人向村民委员会提交申请书；

（二）村民会议或者村民代表会议公议通过并进行公示，经村民委员会同意后报镇乡人民政府；

（三）镇乡人民政府依据村民委员会的意见进行审核，符合新申请宅基地条件的予以批准；

（四）经批准后，申请人持批准材料与项目建设单位签订选房协议。

第四十二条 选择农民住宅小区安置的，单套房屋面积在100平方米（含）以下的，按成本价格购买安置房；在100平方米以上的，超出部分单价在原价基础上上浮5%。具体价格由区人民政府核定。

第四十三条 选择农民住宅小区的村民，在签订选房协议时，应当向建设单位交纳所选安置房总价10%的保证金。房屋交付时，保证金转为房款。

村民可以将农民住宅小区作为抵押物向银行申请贷款。具体办法按照金融机构的相关规定执行。

第四十四条 符合宅基地申请条件或自愿退出原有宅基地的村民，选择购买区域内商品房的，在取得《不动产权证》后，到所在镇乡人民政府领取5万元补贴。

第八章 抵押贷款

第四十五条 农民可以将农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，向银行申请贷款。

申请抵押贷款应同时符合以下条件：

（一）抵押人具备完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）抵押物没有权属争议，已取得合法的不动产权属证书，且未列入征地、拆迁范围；

（三）抵押房屋处置后，本人及其所抚养或者扶养、赡养家属有安居之处的合法凭证，或者第三方自愿向其提供合法居住场所的承诺书（人均住房建筑面积不得少于15平方米）；

（四）所在的村民委员会书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

第四十六条 下列农民住房所有权及所占宅基地使用权不得设定抵押权：

（一）权属有争议的；

（二）未取得不动产权属证书的；

（三）依法被查封、扣押或者受其他形式权利限制的；

（四）已依法公告被列入征地拆迁范围的。

第四十七条 抵押贷款主要用于贷款人认可的下列用途：

（一）从事农、林、牧、渔等农业生产经营活动；

（二）从事乡村旅游业、农村电子商务业、物流业等相关生产经营活动；

（三）符合法律、法规规定的其他用途。

第四十八条 抵押双方当事人签订抵押合同后，应当到不动产登记机构办理不动产抵押权登记。

第四十九条 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。

第五十条 抵押物处置时，受让方应当符合宅基地申请的资格条件。在同等条件下，村集体享有优先购买权。

农民住房作为抵押物被依法处置后，原抵押人不得再申请新的宅基地。

第九章 土地增值收益

第五十一条 宅基地有偿使用费、宅基地退出后收益等作为本村的土地增值收益，纳入集体资产统一管理。

第五十二条 土地增值收益由镇乡人民政府建立专户，实行村账镇管，专款专用，用于村内基础设施、公益事业建设和自愿有偿退出宅基地的回购资金等。

土地增值收益的分配使用需经村民委员会做出计划，村民会议或者村民代表会议公议通过。分配使用情况纳入村务公开，接受审计、政府和公众监督。

第五十三条 挪用、贪污土地增值收益的，镇乡人民政府应当向责任者追缴款项，追究相关人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附则

第五十四条 区人民政府及其有关部门按照有关法律、法规和《天津市人民政府关于进一步明确和规范安全生产工作职责的意见》（津政发〔2016〕6号）的规定，做好农民住房的安全使用和监管工作。

第五十五条 本办法自颁布之日起施行。